Сейчас вы платите за жильё каждый месяц и не получаете ничего. Посмотрим, что было бы при покупке — и сколько из платежа на самом деле остаётся вашим.
1Что вы рассматриваете
Для себя — обычная ипотека. Второе жильё (дача): взнос от 40%. Под аренду — это инвестиция: взнос от 25%, и считаем доходность, а не сравнение с арендой.
Введите ожидаемую аренду — посчитаем доходность и насколько она покрывает ипотеку.
CHF/мес
Посуточно считаем со средней загрузкой 60% (≈18 ночей в месяц) — типично для отпускного жилья.
Расходы посуточной аренды (можно изменить)
%
%
CHF
ночей
CHF
CHF
2Сколько вы платите за аренду сейчас
Ваша текущая квартплата (брутто, со всеми Nebenkosten). С ней сравним покупку.
CHF/мес
3Параметры объекта
Цена объекта, который хотели бы купить
тыс. CHF
Важно: 2-ю ипотеку нужно погасить за 15 лет ИЛИ до 65 лет (пенсия) — что раньше. Чем ближе к 65, тем короче срок и выше платёж.
лет
Сейчас в Швейцарии фикс на 10 лет — примерно 1,5–2,2%. Базовое значение 2%.
%
4Первоначальный взнос
По закону минимум 20% от стоимости. По умолчанию делим пополам: 10% твёрдыми деньгами + 10% из пенсионной кассы*. Можете изменить.
CHF
CHF
* Пенсионная касса — это 2-й столб (Pensionskasse) и Säule 3a. Их можно использовать на первый взнос. Но Säule 3a — это ещё и инструмент, который выгодно копить годами и при этом экономить на налогах: взносы вычитаются из налогооблагаемого дохода. Как выстроить это правильно — разбираем на форуме Frankenplatz.
** Твёрдые деньги — банк требует, чтобы минимум 10% цены были «твёрдыми»: сбережения, ценные бумаги или Säule 3a. И вот трюк, о котором мало кто знает: Säule 3a можно не обналичивать, а заложить — она засчитается как твёрдые деньги, но останется вашей и продолжит расти, и вы не платите налог на изъятие. Когда это выгодно, а когда нет — разбираем после регистрации на форуме Frankenplatz.
граница 67%
67%— 1-я ипотека (гасить не нужно)13%— 2-я (амортизация)
Что выгоднее — 20% или 33%? Зависит от вас. Больший взнос = ниже платёж и меньше процентов банку, но и больше денег «заморожено» в стенах. Меньший взнос оставляет деньги свободными — если умеете вкладывать их выгоднее ставки по ипотеке, это может перевесить. Где ваша точка — считается индивидуально. Разберём ваш случай детально на форуме Frankenplatz.
Из чего состоит платёж по ипотеке
Красное — деньги «в никуда», как аренда. Зелёное — остаётся вашим: амортизация (выкуп доли) и резерв на ремонт (отложенные деньги, на новом жилье годами почти не тратятся).
Расходы «в никуда»: аренда против ипотеки
Аренда
0
всё уходит арендодателю
vs
Ипотека «в никуда»
0
проценты + текущие расходы
Что накопится за годы
Сколько нужно зарабатывать на эту квартиру
0CHF/год
Домохозяйство — это общий доход всех, кто берёт ипотеку вместе: вы + супруг/партнёр, если подаёте вдвоём. Банк смотрит на сумму. Введите свою — посчитаем, на какую цену жилья вы примерно можете рассчитывать.
CHF/год
Доходность от аренды
Экономия на налогах · вычет процентов
Сколько вы платите налога с последнего заработанного франка. По Швейцарии в среднем 25–35% в зависимости от кантона и дохода. Базово 30%.
%
Как работает «налоговый щит». Проценты по ипотеке вычитаются из налогооблагаемого дохода и снижают налог. Но собственник платит налог на Eigenmietwert — условную аренду своего жилья (≈3,5% от 70% стоимости считается «доходом»). При низких ставках Eigenmietwert часто перевешивает вычет, и выгода превращается в небольшую доплату.
Расчёт ориентировочный. Реальный платёж — по вашей ставке; требуемый доход банк считает по гипотетической 5% (проверяет, выдержите ли рост ставок), плюс содержание 1% и амортизация 2-й ипотеки за 15 лет. «Капитал» здесь — только погашенный долг (амортизация), без учёта изменения цены жилья. Реальные условия зависят от банка, кантона, типа пермита и истории. Это не финансовая консультация.